- Die Anzahl der Märkte ist mit einer Renditekompression rückläufig. Die Anzahl der Märkte mit steigender Rendite legt hingegen zu.
- Positives Mietwachstum gegenüber dem Vorquartal bei den Assetklassen Büro, Einzelhandel und Logistik.
- Die Verlangsamung des Mietpreiswachstums spiegelt die Reife des Immobilienzyklus wider.
- Asset Management spielt eine wichtige Rolle für höhere Renditen.
London, 15. Mai 2019 – Laut dem aktuellen DNA of Real Estate Report von Cushman & Wakefield verlangsamte sich die Geschwindigkeit der Renditekompression auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten im ersten Quartal 2019.
Im ersten Quartal verzeichneten nur einige Märkte einen Renditeanstieg – ein deutliches Zeichen dafür, dass wir uns in einer späten Phase des Investmentzyklus befinden. Insgesamt verbuchten in diesem Quartal sieben Städte einen Renditeanstieg. Im vierten Quartal 2018 waren es lediglich fünf. In der Gesamtheit registrierten jedoch deutlich weniger Märkte einen Renditerückgang – 16 im ersten Quartal 2019 gegenüber 44 im vierten Quartal des letzten Jahres. Die meisten Renditesteigerungen im ersten Quartal waren der Assetklasse Einzelhandel zuzurechnen. Hier stieg die durchschnittliche Spitzenrendite für erstklassige Einzelhandelsimmobilien in den Topeinkaufslagen Europas um zwei Basispunkte auf 4,20 Prozent.
Sowohl die Renditen für Büro- als auch Logistikimmobilien gaben weiter nach, wenn auch schwächer als im Vorquartal bzw. Vorjahr. Die Renditen für Büroimmobilien sanken um einen Basispunkt auf 4,35 Prozent (14 Basispunkte weniger verglichen mit dem Vorjahr). Die Renditen für Logistikimmobilien gaben um vier Basispunkte auf 5,68 Prozent nach. Dies entspricht einem Rückgang von 20 Basispunkten gegenüber dem vierten Quartal und 42 Basispunkten gegenüber dem Vorjahreswert. Dieser Rückgang unterstreicht die anhaltende Nachfrage der Investoren nach Logistikimmobilien, die um die besten Objekte konkurrieren.
Nigel Almond, Head of Data Analytics bei Cushman & Wakefield, merkt an: „Die Renditekompression im Quartalsverlauf beschränkte sich hauptsächlich auf die Assetklassen Büro und Logistik und überwiegend auf Semi-Core-Märkte – insbesondere in Italien und Spanien sowie in den mittel- und osteuropäischen Märkten wie beispielsweise Tschechien und Polen.
Nur wenige Märkte verzeichneten einen Renditeanstieg. In Moskau stiegen die Renditen für die Assetklassen Einzelhandel und Büro um 25 Basispunkte. Dies ist zum Teil auf einen Anstieg des Leitzinses der Zentralbanken Ende des letzten Jahres zurückzuführen, aber auch auf eine schwächere Investitionsnachfrage und die Abwertung des Rubels“.
Während sich die Investmentmärkte scheinbar spätzyklisch verhalten, sehen wir weiterhin eine positive Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt. Hier steigen die durchschnittlichen Spitzenmieten in Europa im Vergleich zum Vorquartal über alle Assetklassen hinweg an – angeführt von Büroflächen mit 0,7 Prozent, Logistik mit 0,5 Prozent und Einzelhandel mit 0,3 Prozent. Auf Jahressicht blieb das Wachstum sowohl für Büroflächen (+3,0 Prozent) als auch für Logistikflächen (+2,6 Prozent) im positiven Bereich. Lediglich die Einzelhandelsmieten gingen gegenüber dem Vorjahr weiter zurück (-0,4 Prozent).
Im Laufe des Quartals verzeichnete die Assetklasse Büro in den meisten europäischen Core-Märkten ein begrenztes Wachstum. Die Märkte in Großbritannien, Frankreich, den Beneluxländern und Skandinavien registrierten jedoch kaum ein Wachstum. Eine Ausnahme bildet Deutschland. Hier stieg die gewichtete durchschnittliche Spitzenmiete in den Immobilienhochburgen um 2,6 Prozent. Die Spitzenposition nimmt Berlin mit einem Wachstum von 6,1 Prozent ein, gefolgt von Frankfurt mit 2,4 Prozent aufgrund der ungebrochenen Nachfrage. Die geringe Leerstandsquote und die anhaltende Nachfrage stützen weiterhin das Mietwachstum in Berlin und sorgen dafür, dass die Mieten fast 14,8 Prozent über dem Vorjahresniveau liegen.
Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany ergänzt: „Vor allem der weiterhin anhaltende Aufholprozess Berlins als internationaler Bürostandort wird sich dank der sehr guten Fundamentaldaten unserer Einschätzung nach weiter fortsetzen. Angesichts einer Leerstandsquote von gerade einmal 1,3 Prozent im gesamten Marktgebiet und der weiterhin hohen Nachfrage nach modernen Büroflächen vor allem aus dem weiter wachsenden Dienstleistungssektor dürften die Spitzenmieten in den kommenden fünf Jahren annualisiert um rund fünf Prozent weiter zulegen und zum Ende unseres Prognosezeitraums damit die 40-Euro-Marke deutlich überschritten haben. Damit läge die Hauptstadt bei der Spitzenmiete zum ersten Mal seit der Dotcom-Ära wieder vor München.“
Auch die Einzelhandelsmieten entwickelten sich wieder positiv, wenngleich sich das Wachstum auf wenige Märkte beschränkt. Spitzenreiter ist hier Lyon mit einem Anstieg der Mieten in den 1a-Lagen um zwölf Prozent auf 2.800 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Insgesamt verbesserte sich das Vertrauen der französischen Einzelhändler. Italien profitiert weiterhin von der stärkeren Nachfrage der Luxusmarken. Die Mieten in Rom stiegen um 4,2 Prozent auf 12.500 Euro pro Quadratmeter. Bukarest (+6,4 Prozent auf 50 Euro pro Quadratmeter pro Monat) war ein weiterer Gewinner, unterstützt durch ein begrenztes Angebot neuer Flächen.
Nigel Almond gelangt zu dem Schluss: „Die Mietpreisprognose bleibt insgesamt positiv, wenngleich sich die Wachstumsrate voraussichtlich verlangsamen wird. Verglichen mit dem vierten Quartal 2019 ist in einigen Märkten von einer rückläufigen Mietpreisentwicklung zum Jahresende auszugehen. Wir sind weiterhin der Auffassung, dass die hohen Mieten die Nachfrage in vielen Toplagen dämpfen werden, was die reife Phase des Immobilienmarktzyklus widerspiegelt. Nichtsdestotrotz erwarten wir ein solideres Wachstum in den Märkten mit einer eingeschränkten Verfügbarkeit von Produkten.
Die Auswirkungen des Onlinehandels spiegeln sich weiterhin im Wachstumsrückgang der Einzelhandelsmieten in Europa wider. Da die Mietpreissteigerung in die Preisfindung der meisten Assetklassen eingerechnet wurde, gehen wir zukünftig von einer eingeschränkten Renditekompression aus. Vor allem das Asset Management spielt eine wichtige Rolle für das Erzielen höherer Erträge aus der Immobilieninvestition.“
Anmerkungen zur Veröffentlichung:
Der DNA of Real Estate Report analysiert Spitzenmieten und -renditen von 46 europäischen Städten.
Zu den nordischen Märkten gehören Dänemark, Finnland, Norwegen und Schweden. Zu den Beneluxländern zählen Belgien, Luxemburg und die Niederlande. Die Semi-Core Märkte umfassen die Märkte in Irland, Italien, Portugal und Spanien. Zu den mittel- und osteuropäischen Märkten zählen Bratislava, Tschechien, Ungarn, Polen und Rumänien.
Über Cushman & Wakefield
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