Immobilienfinanzierung optimieren: Aktienfondssparplan mit laufendem Renditecontrolling als (Teil-)Tilgungsersatz

  (15 Mai 2021)  |  Updated

Zur Optimierung von Immobilienfinanzierungen, um den Gesamtaufwand deutlich zu senken  sollten vielmehr Aktienfondssparpläne eingesetzt werden, die vom Cost-Average-Effekt profitieren und deren Renditen regelmäßig kontrolliert werden.

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Trotz der für Käufer günstigen Zinssituation kommt der Reduzierung des Gesamtaufwandes von Darlehen zur Immobilien- oder Praxisfinanzierungen eine besondere Bedeutung zu. Aber wie kann das funktionieren? Ganz einfach: mit Hilfe der Finanzmathematik! 

In der Regel wird der Anfangstilgungssatz des üblicherweise eingesetzten Annuitätendarlehens auf drei bis vier Prozent vereinbart, damit das Darlehen entsprechend schnell getilgt wird. Das ist auch richtig so. Idealerweise vereinbart man mit der Bank jedoch eine hybride Tilgung, also eine Kombination aus Annuitätendarlehen und Aktienfondssparplan. Das kann die Kombination aus zwei Prozent Anfangstilgung und der Zahlung von weiteren zwei Prozent in einen Aktienfondssparplan sein, sodass die gleiche monatliche Belastung gegeben ist.

Der wesentliche Unterschied zwischen der annuitätischen Tilgung des Darlehens und dem Aktienfondssparplan liegt in der Rendite. Die annuitätische Tilgung ist auch nichts anderes wie ein Sparvorgang. Die Rendite der annuitätischen Tilgung entspricht dem Zinssatz des Darlehens und der ist historisch niedrig. Die Renditen von Aktienfondssparplänen liegen deutlich höher. Das ist eine Riesenchance für Darlehensnehmer.

Der Leitindex DAX bei einem 20-jährigen Anlagehorizont erbrachte beispielsweise historisch im Mittel 8,9 Prozent Rendite pro Jahr. Bei einem derzeitigen Darlehenszinsniveau von etwa ein Prozent liegt das Renditeunterschied also bei knapp acht Prozent. Dabei wird angenommen, dass der Aktienfondssparplan zu einem undefinierten Zeitpunkt eine definierte, aber realistische Zielrendite zwischen acht und zwölf Prozent pro Jahr erwirtschaftet, aus der dann wiederum Sondertilgungen im Rahmen des Darlehensvertrags geleistet werden.

Die Kernfrage dabei lautet: Bei welcher Rendite werden Fondsanteile verkauft, um damit Sondertilgungen zu leisten? Dafür ist ein professionelles Rendite-Controlling notwendig. Dabei stehen vor allem die Renditen nach Kosten im Fokus. Denn erst daraus lässt sich dann die richtige Strategie für den Einsatz eines Tilgungsersatzprodukts in Form eines Aktienfondssparplans ableiten. Beispielsweise kann der Kunde entscheiden, dass die Anteile bei einer Rendite von zum Beispiel zehn Prozent verkauft werden sollen, um die Sondertilgung zu leisten. 

Bis zu 20 Prozent weniger Gesamtkosten

Durch die Finanzierungsoptimierung sind auf diese Weise erhebliche Kostenvorteile möglich, durch die schnellere Tilgung des Darlehens bei gleicher monatlicher Belastung. Je nach Konstellation ist eine Verkürzung der Laufzeit von bis zu fünf Jahren möglich. Das bedeutet bis zu 20 Prozent weniger Gesamtkosten, also bei einem Darlehensbetrag von 500.000 bis zu 100.000 Euro weniger Aufwand für den Darlehensnehmer.

Der sogenannte Cost-Average-Effekt spielt dabei eine herausragende Rolle. Bei fallenden Kursen an der Börse erhalten die Investoren mehr Fondsanteile, während sie bei steigenden Kursen eine geringere Anzahl an Fondsanteilen kaufen. Über einen längeren Zeitraum betrachtet zahlen die Anleger daher einen Durchschnittspreis für die Anteile. Das laufende Rendite-Controlling führt dazu, dass das Aktienfondsdepot bei einer definierten Rendite verkauft wird und als Sondertilgung in das Darlehen fließt.

Es ist sinnvoll, die Strategie von einem qualifizierten Berater auf betriebswirtschaftlicher und finanzmathematischer Basis kontrollieren und berechnen zu lassen. Das zeigt dann auch, dass nicht der günstigste Zins über die geringsten Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung entscheidet, sondern die Tilgungsrendite. Der Kundenvorteil liegt in der Ausnutzung des Renditeunterschieds zwischen der annuitätischen Tilgung und der Rendite des Aktienfondssparplans. Das Risiko liegt darin, dass die Zielrenditen des Aktienfondsparplans nie erreicht werden. Das war aber historisch nie der Fall.

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Rolf Klein Finanz Analyst
Dipl.-Betriebswirt (FH) Rolf Klein
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