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Immobilien: Das Geld wird in Euro verdient, nicht in Quadratmetern

  • Bastian Anders
Aktualisiert:

Die zu erzielende Mietrendite einer Eigentumswohnung, die Wertsteigerungspotenziale und die Bausubstanz des Objekts sagen mehr über die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage aus als die Größe.

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Immobilien gelten weiterhin als lukrative Investments, insbesondere mit Blick auf die Altersvorsorge – und das mit gutem Grund. Wer frühzeitig beispielsweise in eine Eigentumswohnung oder sogar ein Mehrfamilienhaus investiert, kann dieses Objekt über beispielsweise 25 Jahre durch die Mieteinnahmen refinanzieren und bekommt nach der kompletten Tilgung Monat für Monat Ausschüttungen aus den Mieteinnahmen. Abzüglich einer Investitionsrücklage bleibt dann immer noch genügend Geld zur Verfügung, um einen soliden Beitrag zur Ruhestandsfinanzierung zu leisten. Und die Immobilie selbst hat ja auch einen Wert. Das ist besonders für Unternehmer interessant, die auf diese Weise so gut wie ohne Eigeneinsatz eine substanzstarke private Altersvorsorge auf die Beine stellen können.

Anleger sollten aber bei der Wahl der Investmentimmobilie keinen Fehler machen. Oftmals kann man beobachten, dass Käufer sich sehr stark an der Größe eines Objekts orientieren. Das kann jedoch problematisch sein – denn die Rendite wird in Euro verdient, nicht in Quadratmetern. Das folgt einem einfachen Motto: Wenn ich mit 50 Quadratmetern Wohnfläche mehr verdienen kann als mit 100 – warum sollte ich die größere Wohnung kaufen? Entscheidend ist, eine Immobilie zu finden, die sich stabil und rentierlich vermieten lässt und die aufgrund ihrer Lage, Ausstattung und Qualität auch ihren Wert im Laufe der Zeit steigert.

Das bedeutet für einen potenziellen Anleger: Vielleicht ist eine 100-­Quadratmeter-Eigentumswohnung in der strukturschwachen Peripherie wesentlich günstiger als die mit 50 Quadratmetern an einem wirtschaftlichen starken Standort mit vielen Entwicklungsmöglichkeiten – aber letztere wird immer einen echten, substanziellen Vermögenswert darstellen und von den weiterhin zu erwartenden Preisanstiegen profitieren.

Apropos günstig: Zwar sollten Käufer nicht jeden Preiskampf auf dem Immobilienmarkt mitmachen, aber Investments lohnen sich auch dann, wenn die Immobilie das 25- bis 30-Fache der Jahresnettokaltmiete kostet. Dann ist noch immer eine Rendite von rund 3,5 Prozent jährlich möglich und die Mieteinnahmen sind hoch genug, um daraus das Darlehen zu bezahlen. Der Punkt ist: Eine etwas teurere Immobilie erbringt in der Regel auch einen höheren Mietertrag und weist höhere Wertsteigerungspotenziale auf – auch bei einer geringeren Quadratmeterzahl. 

Will beispielsweise heißen: Die kleine, sehr gepflegte Eigentumswohnung in einem aufstrebenden Stadtteil von München kann im Vergleich zum doppelt so großen Objekt an einem weniger attraktiven Standort eine mindestens gleichwertige Mietrendite erbringen und wird die Substanz immer sichern und entwickeln. Bei einer Wohnung in einer wirtschaftlich schwächeren Region, in der es mehr Wohnraum als Nachfrage gibt, ist dies nicht unbedingt der Fall.

Das ist aber ein sehr wichtiger Aspekt. Wesentliche Parameter bei der Standortwahl sind die Arbeitsplatzsituation und der aktuelle und künftig zu erwartende Zuzug. Stehen genügend gut dotierte Arbeitsplätze für qualifizierte Mitarbeiter zur Verfügung? Ist die Nachfrage nach Wohnungen dauerhaft größer als das Angebot? Spricht die Infrastruktur für ein hochwertiges, entwicklungsfähiges Wohnumfeld? Ist das der Fall, spricht das für ein zukunftsfähiges Investment. Ebenso wichtig ist der Zustand des Gebäudes. Viele Käufer schauen sich nur die Eigentumswohnung an, aber nicht das Objekt an sich. Wer alles genau prüft, reduziert seine Investitionsrisiken maßgeblich.

Und auch dieser Aspekt hat häufig wieder mit der Größe zu tun. Die gepflegte 50-Quadratmeterwohnung in München wird sich in der Regel auch in einer soliden Immobilie befinden, während das eher abgewohnte „Schnäppchen“ auch in einem solchen Haus zu finden sein wird. Anleger sind also gut beraten, vor einem Investment auf die zu erzielenden Mietrendite, die Wertsteigerungspotenziale und die Bausubstanz zu schauen. Das sagt mehr über die Wirtschaftlichkeit aus als die Größe einer Wohnung.

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